ביטול הסכמי מכר מקרקעין בצל המלחמה וככלל: מתי זה אפשרי ומתי לא?
שוק הדיור המקומי עדיין מתאושש מהשפעות המלחמה, כאשר בשנת 2024 נמכרו למעלה מ – 100,000 דירות – עליה בשיעור של כ – 40% בהשוואה לשנת 2023. על אף המלחמה, עליית הריבית, האינפלציה ועליית המחירים ככלל במדינת ישראל, עדיין מתבצעות עסקאות במליוני שקלים באופן תדיר.
על רקע נסיבות אלו, זהו זמן טוב לבחון מחדש את האפשרויות שעומדות בפני מי שדווקא בוחר לבטל הסכמי מכר במקרקעין, או שמא שנכפה עליו הדבר מסיבות שונות.
אדגיש מראש, ביטול הסכם אינו עניין של מה בכך, מדובר בחריג לכלל לפיו "חוזים יש לקיים" (בלטינית: Pacta sunt servanda), כלל יסוד בדיני החוזים במדינת ישראל ובמשפט המקובל והמשפט הבינלאומי.
חוזה מחייב – אין ביטול חד-צדדי ללא עילה
המשפט הישראלי נשען על עקרון חופש החוזים, אך גם על עקרון קיום החוזים. מי שבוחר להתקשר בעסקת מקרקעין, עליו לעשות זאת לאחר כל הבדיקות המקדימות המתאימות, בליווי בעלי מקצוע מתאימים, לרבות עו"ד, שמאי מקרקעין, יועץ משכנתאות, הכל על פי אופי העסקה והיקפה.
בהתאם לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חוזה מחייב את הצדדים לו, ואין אפשרות לביטול חד-צדדי ללא עילה מוכרת בחוק. המשמעות היא שיש להתקשר בחוזה רק אחרי שיש בידיך את כל המידע הרלבנטי.
לא ניתן פשוט "להתחרט" אחרי חתימה, חובת תום הלב מחייבת את שני הצדדים שחתמו על הסכם לעמוד בו, אלא בהתאם לעילות המוכרות בחוק ובפסיקה.
העילות המוכרות לביטול הסכם מכר מקרקעין
ישנן מספר עילות המאפשרות ביטול הסכם מכר מקרקעין:
- הפרה יסודית – אם צד לחוזה הפר אותו באופן יסודי (למשל, אי-תשלום התמורה במועד שנקבע, אי גילוי פרט מהותי לגבי העסקה או המקרקעין או הסתרה של פרט מהותי), לצד השני עומדת הזכות לביטול. זוהי העילה הנפוצה ביותר.
- הטעיה, עושק או כפייה – כאשר צד לחוזה הוטעה בנוגע לפרט מהותי, נפל קורבן ללחץ בלתי הוגן או נוצל בשל מצוקה כלכלית, ניתן לעיתים לבטל את ההסכם.
- סיכול החוזה – אירוע בלתי צפוי שהופך את קיום החוזה לבלתי אפשרי לחלוטין. עם זאת, בתי המשפט מצמצמים מאוד את תחולת עילת הסיכול. ארחיב בהמשך לגבי עילה זו, הואיל והיא קיבלה משנה תוקף לאור המצב הביטחוני במדינת ישראל.
האם מלחמה מהווה עילה לביטול חוזה?
בעת האחרונה, אחד הטיעונים הנפוצים של צדדים המבקשים להשתחרר מהתחייבויותיהם הוא שהמלחמה שינתה את הנסיבות באופן קיצוני. אולם הפסיקה הישראלית קובעת כי מלחמה, כשלעצמה אינה מהווה עילה לסיכול או ביטול חוזה, שכן מצב חירום ביטחוני הוא חלק מהמציאות הישראלית, ועל צדדים לעסקאות להביא זאת בחשבון. רק במקרים חריגים ביותר, שבהם המלחמה מנעה לחלוטין את קיום החוזה (למשל, כאשר הנכס נהרס לחלוטין או שהאזור, על תושביו, פונה לחלוטין), ניתן יהיה לטעון לסיכול. גם אז, במקרים מסוימים בהם ניתן לדחות את מועד ביצוע ההסכם, ההסכם לא יבוטל אלא יידחו המועדים בו עד למועד שבו ניתן לבצע אותם.
מצוקה כלכלית אינה הצדקה לביטול
שורה של גורמים, שלהרחיב לגביהם ידרוש סדרת מאמרים שלמה, וביניהם גם המלחמה, הביאו לעלייה דרמטית ועקבית במדד המחירים לצרכן, מדד מחירי הבנייה וההשפעה על הכיס של הצרכן הישראלי היא משמעותית וניכרת.
המשמעות היא שבטרם חתימה על חוזה, יש לבחון את ההיבט המימוני של העסקה ואת היכולת של הרוכש לעמוד בתשלומים.
יש לזכור כי מצוקה כלכלית אינה מהווה הצדקה לביטול חוזה. בתי המשפט קבעו לא פעם כי גם אם צד לחוזה נפגע כלכלית, הדבר אינו פוטר אותו מקיום התחייבויותיו.
עליית מחירי הנדל"ן – לא עילה לביטול
חשוב לציין כי לא רק ירידת מחירים אינה מהווה עילה לביטול, אלא גם עליית מחירי הנדל"ן אינה סיבה מספקת. מוכר שמכר נכס ולאחר מכן גילה שמחירו עלה משמעותית אינו יכול לחזור בו מהעסקה רק משום שהיא הפכה לפחות משתלמת מבחינתו. מדובר בטעות בכדאיות העסקה שעל פי חוק החוזים לא מהווה עילה לביטול הסכם, ובתי המשפט בישראל רואים בהתחייבות חוזית התחייבות מחייבת, ואין מקום לביטול על בסיס חרטה.
הסיכון העיקרי והמיידי – הפיצוי המוסכם
ברוב המוחלט של הסכמי המכר קיים סעיף פיצוי מוסכם, הקובע פיצוי קבוע מראש במקרה של הפרת החוזה. הפיצוי המוסכם נועד בדיוק למקרים שבהם הסכם הופר או בוטל שלא על פי זכות שבדין.
נהוג שסכום הפיצוי יעמוד על 10% מערך העסקה. כלומר, צד שמבקש לבטל הסכם שלא כדין עשוי למצוא את עצמו מחויב בסכום גבוה מאוד שלעתים מאמיר למאות אלפי שקלים, אפילו מבלי שהצד הנפגע יידרש להוכיח נזק בפועל. זו סיבה נוספת לכך שאין למהר להתקשר בהסכמים ואין לנסות לבטל הסכמים, ללא ייעוץ משפטי מתאים.
לסיכום
חתימה על הסכם מכר מקרקעין היא צעד משמעותי בעל השלכות משפטיות וכלכליות נרחבות. במקרים רבים, זוהי העסקה המשמעותית ביותר שאדם יבצע בימי חייו.
לפני החתימה, חיוני לבצע בדיקה מקיפה של כל תנאי העסקה והנכס שרוכשים, להבין את ההתחייבויות והסיכונים הכרוכים בה, ולהעריך באופן מציאותי את יכולת המימון של הרוכש. היערכות מוקדמת זו, בשילוב ליווי מקצועי של עורך דין המתמחה במקרקעין, תסייע במניעת מחלוקות עתידיות ותבטיח שהעסקה תתבצע בצורה חלקה ומוצלחת.
